Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về định giá bđs, Theo đó, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được áp dụng bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
Phương pháp so sánh
Đây là một phương pháp đơn giản và được phổ biến rộng rãi, được sử dụng nhiều trong thực tế.
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định. Phương pháp này dựa trên sự hiện diện của các giao dịch thị trường
- Thể hiện sự đánh giá của thị trường, là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản.
- Là đầu vào của các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên phương pháp này vẫn có những hạn chế như: Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh, các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử, đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…
Các yếu tố cơ bản để so sánh bao gồm: tình trạng vật chất, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm công trình có liên quan, vị trí, pháp lý, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất, so sánh từ 3-5 với các bất động sản khác.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
Phương pháp chi phí
Là việc thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá.
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm: Là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Những hạn chế: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định.
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn lũy kế, xác định hao mòn
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định = kết quả bước 1 + kết quả bước 4.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Những hạn chế của phương pháp này bao gồm: chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; khấu hao mang tính chủ quan, thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
Công thức:
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp được xác định trên nguyên tắc giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm: Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
Hạn chế của phương pháp này: Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện của thị trường. Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.
Công thức:
Vtd=Vpt-Cpt
- Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
- Vpt: Giá trị phát triển
- Cpt: Chi phí phát triển
Phương pháp lợi nhuận
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, tính toán
Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa; Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực; Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Công thức:
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, kinh doanh, việc thẩm định, định giá bđs sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá được giá trị của tài sản, đánh giá được xu hướng thay đổi về giá trị trong tương lai. Đối với cá nhân và doanh nghiệp, việc định giá tài sản bất động sản cũng sẽ giúp kiểm soát tài sản, hoạch toán, kế toán và các hoạt động trong kinh doanh trở nên minh bạch, rõ ràng.
